아파트 취득세 등록세 계산방법 정리

 

아파트를 매매하거나 분양받을 때는 단순히 매매가 외에도 취득세와 등록세 같은 부동산 관련 세금이 함께 발생합니다. 특히 현재 기준으로 취득세율은 주택 수, 가격, 지역, 실거주 여부 등에 따라 달라져 복잡하게 느껴지죠. 이번 글에서는 아파트 취득세와 등록세 계산방법, 세율표, 감면대상, 그리고 실제 계산 예시까지 자세히 정리했습니다.

 “내가 사는 아파트, 취득세는 얼마일까?”
 “1주택, 2주택, 3주택에 따라 세율이 얼마나 달라질까?”
 “등록세 포함 실질 부담금 계산, 지금 바로 확인해보세요.”

아파트 취득세란?

취득세는 부동산을 ‘취득’할 때 지방자치단체에 납부해야 하는 세금입니다.
즉, 매매·증여·상속 등 어떤 방식으로든 부동산의 소유권을 취득하면 발생합니다.
취득세는 지방세법에 따라 부과되며, 세율은 주택의 종류나 가격, 주택 보유 수에 따라 달라집니다.

일반적으로 취득세는 다음과 같은 경우에 부과됩니다.

• 아파트, 주택, 토지, 상가 매매 시

• 신축 분양 시

• 상속 또는 증여 시

• 공동명의로 취득할 때

취득세는 등기 이전에 반드시 납부해야 하며,
납부하지 않으면 소유권 이전 등기를 할 수 없습니다.

등록세란?

등록세는 현재 ‘지방교육세’와 ‘농어촌특별세’ 형태로 포함되어 있으며,
예전에는 별도 세목이었지만 현재는 취득세에 통합되어 납부됩니다.

즉, 우리가 흔히 말하는 “등록세”는
실제로는 **취득세 + 부가세(지방교육세, 농어촌특별세)**를 포함한 개념입니다.
따라서 아파트를 취득할 때 납부하는 세금은
‘취득세 + 등록 관련 부가세’ 형태로 계산된다고 보면 됩니다.

2025년 기준 아파트 취득세율표

2025년 현재 기준으로 아파트 취득세율은 다음과 같습니다.

※ 지방교육세(취득세의 10%), 농어촌특별세(취득세의 20%)가 추가로 부과될 수 있습니다.

즉, 1주택자는 1~3% 수준이지만,
다주택자는 최대 12%까지 세율이 상승합니다.

취득세 계산 공식

취득세는 아래 공식으로 계산합니다.

취득세 = 과세표준 × 세율
과세표준은 통상적으로 ‘아파트 매매가(또는 분양가)’로 계산됩니다.

예를 들어,
매매가 5억 원짜리 아파트를 구입한 1주택자의 경우:
5억 × 1% = 500만 원이 취득세입니다.
여기에 지방교육세 10%(50만 원)가 더해져 총 550만 원 정도가 부과됩니다.

1주택자의 취득세 계산 예시

1주택자는 세율이 비교적 낮습니다.

• 6억 이하: 1%

• 6억~9억: 구간별 누진세율 (6억 초과분에 2%, 9억 초과분에 3%)

• 9억 초과: 3%

예시 ① 6억 원 아파트 구입 시
6억 × 1% = 600만 원 (지방교육세 포함 시 약 660만 원)

예시 ② 8억 원 아파트 구입 시
6억 이하분(6억 × 1%) + 초과분(2억 × 2%) = 1,000만 원
지방세 포함 약 1,100만 원 수준

예시 ③ 12억 원 아파트 구입 시
9억 이하분(9억 × 3%) + 초과분(3억 × 3%) = 3,600만 원
지방세 포함 약 3,960만 원

2주택·3주택자 취득세 계산

2주택자 이상부터는 세율이 급격히 오릅니다.

• 조정대상지역 2주택: 8%

• 3주택 이상: 12%

예시 ④ 조정대상지역 내 7억 원 아파트 구입 시
7억 × 8% = 5,600만 원
지방교육세(560만 원) 포함 시 약 6,160만 원

예시 ⑤ 3주택자가 9억 원 아파트 구입 시
9억 × 12% = 1억 800만 원
지방세 포함 약 1억 1,880만 원

즉, 다주택자는 취득세만으로 수천만 원의 세금을 납부해야 하므로
주택 보유 수를 사전에 확인하고 전략적으로 접근하는 것이 중요합니다.

생애최초 주택구입 취득세 감면제도

정부는 무주택 실수요자의 주거 안정을 위해 생애최초 주택구입 시 취득세를 감면해줍니다.

2025년 기준 주요 내용은 다음과 같습니다.

• 대상: 생애 최초로 주택을 구입하는 세대

• 조건: 부부합산 소득 7천만원 이하 (맞벌이는 8,500만원 이하)

• 주택가격: 12억 원 이하

• 감면율: 취득세 50% 감면 (최대 200만원 한도)

즉, 5억 원 이하 주택을 생애 최초로 구입하면
기존 1% 세율이 0.5%로 줄어드는 효과가 있습니다.

전용면적·주택가격별 취득세 차이

• 전용면적 85㎡ 이하 (국민주택규모): 세율이 낮거나 감면 적용 가능

• 전용 85㎡ 초과: 일반세율 적용

• 6억 이하 주택: 감면 또는 1%

• 6억 초과 9억 이하: 누진세율

• 9억 초과 고가주택: 3% 고정

또한 신혼부부, 청년, 다자녀 가구는 일부 지자체에서 추가 감면 혜택을 제공합니다.
예를 들어, 서울시는 신혼부부 생애최초 구입 시 취득세 50% 감면 + 주택금융공사 대출 우대 혜택을 받을 수 있습니다.

분양 아파트의 취득세 계산

분양 아파트는 입주 시점(잔금 납부 완료 및 소유권 이전 시)에 취득세가 부과됩니다.
분양가가 기준이 되며, 옵션·추가공사비가 포함될 수 있습니다.

예시) 분양가 4억 원, 옵션 2천만 원 → 총 취득금액 4억 2천만 원
취득세율 1% 적용 시 420만 원 + 지방세 42만 원 = 약 462만 원 납부

취득세 납부 방법

1. 아파트 매매 계약 완료

2. 등기 전 취득세 신고서 작성 및 납부 (지방자치단체 세무과)

3. 위택스(www.wetax.go.kr) 또는 지자체 세금납부 사이트 접속

4. 부동산 거래 신고 후 60일 이내 납부

납부 기한을 넘기면 가산세(최대 20%)가 부과될 수 있으니 주의해야 합니다.

취득세 절세 팁

1️⃣ 생애최초 주택구입 감면 활용
부부합산 소득과 주택 가격 조건을 충족하면 취득세를 절반으로 줄일 수 있습니다.

2️⃣ 증여보다 분할취득 고려
공동명의로 분할취득 시 각자의 과세표준이 낮아져 세금이 줄어듭니다.

3️⃣ 비조정지역 선택
조정대상지역을 피하면 세율이 8~12%에서 1~3%로 낮아질 수 있습니다.

4️⃣ 가족 간 상속은 비과세 가능
상속으로 인한 취득은 일정 조건을 충족하면 취득세가 면제됩니다.

정리 및 결론

2025년 기준 아파트 취득세는 1~12%,
등록세는 이미 취득세에 포함되어 지방세로 함께 납부됩니다.
1주택자는 1~3%로 부담이 적지만,
조정대상지역 내 다주택자는 최대 12%까지 세금이 오릅니다.

또한 생애최초 주택구입자, 신혼부부, 청년층은
취득세 감면 혜택을 꼭 확인해야 실질 부담을 줄일 수 있습니다.
계산은 위택스 취득세 자동계산기를 이용하면 간편하게 확인 가능합니다.

아파트 구입 전 취득세와 등록세를 정확히 계산하고,
감면 혜택을 꼼꼼히 챙긴다면 수백만 원의 절세 효과를 얻을 수 있습니다.

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